對(duì)未取得房產(chǎn)證的期房，開發(fā)商是否可以通過解除合同排除其他人的強(qiáng)制執(zhí)行？

【案情簡(jiǎn)介】

王某與A房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定王某購買A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的房屋1套，房屋交付時(shí)間為2011年12月31日。

王某未按約履行付款義務(wù)，A房地產(chǎn)開發(fā)公司將王某訴至當(dāng)?shù)胤ㄔ海?qǐng)求判令解除與王某簽訂的《商品房買賣合同》。法院經(jīng)審理于2012年9月6日作出判決：解除A房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某簽訂的《商品房買賣合同》；該判決作出后，雙方均未上訴，該判決已生效。

2012年3月5日，當(dāng)?shù)刂屑?jí)人民法院因某小貸公司訴王某借款合同糾紛一案，作出執(zhí)行裁定，并預(yù)查封了王某房屋，且向A房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求A房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)王某購買的房屋禁止辦理轉(zhuǎn)移、抵押手續(xù)。

【裁判結(jié)果】

執(zhí)行過程中，A房地產(chǎn)開發(fā)公司以法院已作出解除《商品房買賣合同》的有效判決為由，向中級(jí)人民法院提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求中止對(duì)涉訴房屋的執(zhí)行。中級(jí)人民法院認(rèn)為本案雖然涉案房屋已被法院預(yù)查封，但A房地產(chǎn)開發(fā)公司有權(quán)依法行使《商品房買賣合同》中約定的解除權(quán)。在法院已依法判決解除《商品房買賣合同》后，A房地產(chǎn)開發(fā)公司作為房屋所有權(quán)人有權(quán)提出案外人異議以排除法院對(duì)其所有房屋的執(zhí)行措施。故判決：停止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。

【法官說法】

本案的核心在于厘清“房屋所有權(quán)”與“合同債權(quán)”的區(qū)別。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百零九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。本案中，王某和A房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》后僅辦理了預(yù)售合同的備案登記，尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記，故王某僅享有該合同的債權(quán)，涉案房產(chǎn)的所有權(quán)依然歸A房地產(chǎn)開發(fā)公司所有。

《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二十二條規(guī)定：“預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對(duì)抗善意第三人”。上述針對(duì)查封財(cái)產(chǎn)的規(guī)定僅限制了被執(zhí)行人、第三人在查封標(biāo)的上以規(guī)避執(zhí)行為目的而再次設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)、改變權(quán)屬及占有現(xiàn)狀的行為，但并未禁止非以規(guī)避執(zhí)行行為目的而對(duì)被查封財(cái)產(chǎn)上原有基礎(chǔ)關(guān)系依法變更的權(quán)利。在本案中，A公司辦理了初始登記（即取得了大產(chǎn)證），但這屬于正常的開發(fā)建設(shè)收尾工作，并非惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或規(guī)避執(zhí)行的行為，法律對(duì)此并不禁止。

綜上，由于房屋所有權(quán)仍歸A公司，且其解除合同的請(qǐng)求已得到生效判決支持，故法院最終裁定停止對(duì)該房屋的執(zhí)行。需要說明的是，這并不意味著王某的債務(wù)消失，而是執(zhí)行標(biāo)的由“房屋”變更為A公司應(yīng)退還的“購房款”，申請(qǐng)執(zhí)行人仍可就該筆款項(xiàng)主張權(quán)利。

【法條鏈接】

《中華人民共和國民法典》第二百零九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》

二十二、國土資源、房地產(chǎn)管理部門對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。國土資源、房地產(chǎn)管理部門明知土地使用權(quán)、房屋已被人民法院查封、預(yù)查封，仍然辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，對(duì)有關(guān)的國土資源、房地產(chǎn)管理部門和直接責(zé)任人可以依照民事訴訟法第一百零二條的規(guī)定處理。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

第二十四條　被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。

第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。

人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對(duì)抗善意第三人。