第三人購(gòu)買未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋后能否請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商為其辦理產(chǎn)權(quán)證？

【案情簡(jiǎn)介】

2019年底，王某與A房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定王某以全款方式購(gòu)買了A房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，購(gòu)房合同對(duì)房屋的面積、交房時(shí)間、產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間等內(nèi)容均做了明確的約定，2020年12月，開(kāi)發(fā)商向王某交付了房屋，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證。

2021年5月，王某因經(jīng)營(yíng)不善，需要資金周轉(zhuǎn)，將房屋賣給了張某，2021年10月A房地產(chǎn)公司通知王某提交相關(guān)材料辦理產(chǎn)權(quán)證，王某便通知張某，讓其準(zhǔn)備好相關(guān)材料提交給A房地產(chǎn)公司，辦理產(chǎn)權(quán)證，張某提交資料后，A房地產(chǎn)公司不予辦理。于是張某向法院起訴，要求A房地產(chǎn)公司為其辦理產(chǎn)權(quán)證。

【裁判結(jié)果】

案涉房屋系張某從王某處購(gòu)得，張某與A房地產(chǎn)公司之間沒(méi)有合同關(guān)系，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十五條“依法成立的合同僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力”之規(guī)定，張某要求A房地產(chǎn)公司直接向其辦理產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有法律依據(jù)，法院不予支持。

 

【法官說(shuō)法】

張某只與王某之間存在房屋買賣合同法律關(guān)系，與A房地產(chǎn)公司之間不存在房屋買賣合同法律關(guān)系，基于合同相對(duì)性原則，張某無(wú)權(quán)訴請(qǐng)A房地產(chǎn)公司為其辦理產(chǎn)權(quán)證，只能依據(jù)與王某的房屋買賣合同要求王某協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。理由如下：

（1）合同只能在合同各方之間發(fā)生效力，對(duì)合同之外的第三人無(wú)約束力，法律有明確規(guī)定的除外。對(duì)于本案中的房屋買賣，雖然買賣的房屋屬于同一標(biāo)的物，且房屋買賣存在連續(xù)性，但涉及不同的主體和不同的法律關(guān)系，所以作為房屋買賣第三人的張某并不能突破合同相對(duì)性原則直接向A房地產(chǎn)公司主張權(quán)利，除非符合《中華人民共和國(guó)民法典》第五百三十五條關(guān)于代位權(quán)的規(guī)定。

（2）根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，二手房交易需要繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等稅種，如果允許第三人張某直接向開(kāi)發(fā)商主張辦理產(chǎn)權(quán)證，將使稅收被規(guī)避，導(dǎo)致國(guó)家稅收收入的流失。

（3）如果允許第三人直接向開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求過(guò)戶，可能會(huì)使買受人的債權(quán)人利益受損。

【法條鏈接】

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十五條 依法成立的合同僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。

《中華人民共和國(guó)契稅法》第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳納契稅。

《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》 第二條 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》 第二條 下列各項(xiàng)個(gè)人所得，應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅：.......（八）財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。

（供稿：審計(jì)（法務(wù)部））